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“新土改”來了！看專家解讀樓市影響！

2020.03.24

3月12日下午，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，要求在嚴(yán)格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。

該政策，有兩大要點：

1、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2、試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

也就是說，新政后關(guān)于土地轉(zhuǎn)性的問題，無需上報國務(wù)院審批，省內(nèi)審批就行。這會使得省級政府對土地的開發(fā)利用更靈活，權(quán)限更大。

這次對“土地審批權(quán)”的放權(quán)，釋放了以下幾個信號：

一、中國房價調(diào)控多年，又回到了調(diào)整土地供給的道路上來了。

目前的一線城市甚至許多強二線城市，都有一個通?。撼Ｗ∪丝诔掷m(xù)攀升，但土地供應(yīng)卻有限。這里面的核心矛盾是土地增量與人口增量、購房增量極不匹配，導(dǎo)致人地錯配的現(xiàn)象，比如人多的城市因為政策關(guān)系讓有些土地得不到開發(fā)，最終導(dǎo)致房價上漲。

土地審批權(quán)下放各省、自治區(qū)、直轄市，這標(biāo)志著省會城市、或者省內(nèi)“副中心城市”、或者直轄市，將會突破城市邊界，有辦法獲得更多建設(shè)用地。

該政策實施后，大城市的發(fā)展空間將被打開，省級政府有更大的用地自主權(quán)，就可以根據(jù)人口流入、流出的具體情況，根據(jù)市場需求來供給土地。

二、率先試點的地區(qū)，又多了一道緩解財政壓力的法門。

此次用地審批權(quán)率先試點的省份分別為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶。這些省份或城市，都處于京津冀、長三角、珠三角、成渝這些國內(nèi)核心城市群，這些區(qū)域都是我國經(jīng)濟發(fā)展較快，人地矛盾較突出的地方。

這次的政策，能夠很大程度的緩解地方財政壓力，地方政府將集體土地轉(zhuǎn)成國有土地后可以收取土地出讓金，在土地交易中還可以得到各種稅費。

三、除地方政府受益外，房子的剛需族也將成為最終受益者。

因為土地審批權(quán)的下放，有助于平抑省會城市特別是超大城市房價。

當(dāng)省級政府獲得了更大土地審批權(quán)，優(yōu)先照顧的一定是省會城市或者省內(nèi)的特大城市，這些城市有可能根據(jù)實際需求，將周邊的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，滿足更多人的住宅、工業(yè)生產(chǎn)需要。

專家解讀

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，《決定》對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、對房子的剛需族有一定的促進作用。“但并不是像有的人理解的那樣，能夠無限制放大、放開。堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線要保證。”

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員牛鳳瑞表示，雖然地方用地審批權(quán)相應(yīng)的擴大了，作為地方來說會更多地從自己的實際出發(fā)，考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展用地需求。但是“就此認(rèn)為土地供應(yīng)將進入大寬松時代，為房地產(chǎn)用地松綁，恐怕有點過度了，因為國家加強用地空間控制，用途管制，計劃供應(yīng)，這個政策始終沒有變，也沒有松動?！?/span>

億翰智庫運營策略顧問認(rèn)為，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，在短期土地供應(yīng)方面，可能影響有限。但是長期來看，區(qū)域協(xié)同發(fā)展或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)形成隱性利好。此次政策仍然符合“因城施策”、“相機抉擇”和“量化管理”的三大邏輯。審批權(quán)下放后，試點省份可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場特性因城施策；根據(jù)經(jīng)濟形勢、行業(yè)環(huán)境相機抉擇；通過考量房地產(chǎn)市場供需兩端的現(xiàn)狀，精準(zhǔn)、定量調(diào)整土地供應(yīng)。

根據(jù)以上政策的分析以及專家的解讀，“新土改”對樓市并沒有太大的影響，不過對房地產(chǎn)行業(yè)、“剛需購房”來說顯然是傳遞了很強的政策信號。

“剛需”就是“剛性需求”，買房者以自住為首要條件。剛需購房標(biāo)準(zhǔn)包含了地段、交通、商業(yè)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、建筑、環(huán)境、健康、規(guī)劃、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等九大方面。例如商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上，社區(qū)步行10分鐘可到達區(qū)域的商業(yè)圈（包含超市、農(nóng)貿(mào)市場）。

而肇慶華英集團旗下的華英城優(yōu)質(zhì)教育社區(qū)，毗鄰肇慶市第十六小學(xué)、配套華英城怡景灣大地幼兒園，還擁有家門口的華英新街市市場和家家歡超市，商業(yè)圈興旺發(fā)達，不僅適合投資，更適合“剛需自住”。